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然而許多人不會想到，金陵長樂坊的前身，是一家服裝企業，先后改造成好又多、沃爾瑪超市，在改造成長樂坊前，老建筑沉寂多年。“是規劃創新、城市更新，讓老廠房煥發新生。”李建波說，老建筑由兩座“大盒子”拼接而成，總面積4萬多平方米，有2.8萬平方米屬於“歷史無証房”。秦淮區一面鼓勵產權方南京新工集團補交了2.33億元用地增值收益金，把工業廠房、無証房變成有証、合法的商業用房，吸引江蘇正和承邦企業管理集團——一家成功運營南京景楓、華採天地等商企的管理集團來“操盤”﹔一面組織規劃、住建、消防等部門協同服務，幫助承租方加固建筑、重構空間，在入口處“掏出”巨大中庭，增加的10%面積不計入容積率。
作為“二房東”，雖然投入了巨資改造老舊廠房（樓宇），資產融資處置權卻很小，經營用途限制又很多，對此位於南京城南、把原南京棉紡廠改造成“悅動新門西產業園”的萬科集團也是感同身受。記者現場看到，萬科對老廠房進行了加固和做舊處理，建筑高低錯落，風格古朴雄渾，與周邊明城牆、老街區十分協調。但園區負責人表示，園區空置了不少載體，本想引進酒店等業態，可酒店經營需要特許經營証，但老廠房沒有產權証，過不了消防要求。
同樣受限於土地屬性，“二房東”300平方米以上的餐飲也做不了。原先位於悅動新門西的一家爵士bar經營了三四年，由於沒有產權証與“二消准入”，票務無法挂靠網站與APP售賣，就被迫搬走了。“事實上，園區除了60多家企業，還進駐了社區中心、轄區派出所，並擁有籃球、健身、攀岩等項目，早已成為‘開放的大社區’，建筑裝修也符合消防規范，為何不能引入這些經營性、參與性項目呢？如能引入，既能豐富居民消費選擇，又增強了園區造血能力。”這位負責人說。（劉春 楊昉 顧巍鐘 魏彤彤）
